mg命中红星|亿达于大海:从产业园区开发商、运营商到产业合伙人

2020-01-11 19:15:34

mg命中红星|亿达于大海:从产业园区开发商、运营商到产业合伙人

mg命中红星,经济观察网 记者 田国宝 在2019年6月5日由经济观察报主办的2019第16届蓝筹地产年会上,亿达中国高级副总裁于大海表示,从工业园区、产业园区到科创园区发展过程中,作为产业园区的开发商和运营商,亿达中国的角色也在向产业合伙人进行转变。

  以下为于大海演讲内容节选:

亿达中国创立于1984年,走过了35年历史,从上世纪90年代中期开始,亿达就踏上了转型发展之路,也是中国最早的专门从事产业园区和产住融合发展的企业。2014年亿达中国在港交所主板上市,被国际资本市场誉为中国领先的商务园区开发商和运营商。

今天以图片形式从园区规划角度介绍亿达中国在20多年的产住融合发展之路上,如何为企业和企业人创造美好生活。

我们说科技园区,前身是工业园区,工业区特点高耗能、高污染,依靠人口和土地红利赢取附加值,通过科技创新、绿色环保向高附加值智能制造转变。从关注生产和办公,向产城融合发展之路,从文化经济层面,通过需求升级向城市文化包括旅游、会展等综合城市功能方面发展。

鲁尔工业区是德国工业的心脏,这里有非常发达的煤炭、钢铁、化工、机械制造等传统产业。上世纪六七十年代环境污染、产能过剩等诸多问题出现,导致了这个工业区面临的转型升级的需求。

德国多特蒙德凤凰湖南岸老钢厂原址打造了科技园区,北岸打造了园区生活配套区,这是很典型的产住融合项目。湖中央亭台有一个炼钢高炉,向人们陈述着这个区域的工业历史和新旧对比之间的巨大变化。

杜伊斯堡传统工业厂区改造成集展会、零售、餐饮、旅游、文化、休闲、娱乐于一体的现代服务业园区。埃森市关税同盟煤矿废弃多时,煤矿工人成为了导游,向参观人们介绍他们父辈的名人轶事。

沃尔夫斯堡汽车园,过去工业区锈带可以成为很好的智带,这个过程中有两个转变,一个是依靠资源、依靠人、依靠创新来发展;另一个是从资源密集型、技术密集型向资金密集型和知识密集型方向发展。

工业区向科技区转变,第三种形态是创新区,创新区有几个特点,一个是产业地理属性要有高度创新的产业,要有知名大学和研究机构,由大企业和诸多初创小微企业共同组成的孵化器和加速器。

从物理空间属性来看,从孤立到繁华、疏远到紧凑,交通方便,技术多元;精神层面来看,更加开放包容,成为城市新名片。

理查德在创意觉醒中提到,创新阶层将会成为未来经济最主要的推动者、企业及社会争相争抢的人力资源。吸引创意社区应该是开放多元、丰富多彩、令人愉悦的体验、让员工实现自我价值有活力的创新街区。

布鲁金斯学会进行了分类,第一类是城市中心区,以大学和代表性企业为核心主导,这是基础的形态;第二类是地理位置处于城市近郊,随着城市空间发展,可能很快就成为锚型园区形态;第三是远郊型,由于经济发展导致了一些企业到远郊建设开发园区。

波士顿剑桥市的Kendall Souare,麻省理工大学有非常强的产学研能力,吸引了生物主导的高科技产业聚集在这里,不足一平方英里的狭小土地上有上百家优秀的生物科技企业集中在这里,科技创新活力超越硅谷成为美国第一。

西雅图积聚着大量软件信息企业,在南联合湖地区,包括微软、face book、阿里巴巴和百度都设置了全球创新中心,谷歌当年进入到西雅图时考虑到成本,在相对偏远地区建设了园区。随着业务发展,目前远郊园区已经不能满足需求,经过十几年发展,城市中心区域人才吸引力远超远郊地区,谷歌又在南联合湖地区打造第三个园区,和亚马逊一路之隔。

工业时代特性是企业跟着资源走,信息时代企业是跟着人走,我们提出创新要回归城市,城市首先是吸引人的,繁华的环境为多元化人口提供了更多、更好的居住、工作和休闲空间。城市环境改善了人们生活和工作方式,丰富的交流空间为创新提供了保障,文化精神空间为创新提供了营养。

同时,城市也吸引企业,因为城市有企业需要的人才厚度和广度,城市有创新要素积聚,城市有企业成长的生态环境,城市为企业解决问题提供了机会。

拿加州旧金山和硅谷做比较,美国步行者网站上打分比值是89:35,房产控制率比值是10:21。就说明了传统老城区和远郊的园区,不论工作、生活,不论商业便捷程度,还是产业使用率方面都有着无可比拟的优势。

旧金山的twitter总部在硅巷的入口,这些科创企业成为硅谷之后另一个硅巷,说明大城市或者城市中心区对人才的吸引。总结工业区、科技区到创新区发展变化过程中特点,从工作和生活方式来看,工业区当年大家工作是为了生活;科技区是工作与生活要平衡,白天有地方工作,晚上要有地方居住;但创新区更多讲的是工作和生活如何更好地融合。

工作和生活的界限已不像过去那么分离,从同时、同地工作向随时、随地工作转变。从规划形态来看,科技区更多是一些建筑群落。而创新区更多是情景式、开放式街区。

原来园区客户关注的是性价比,现在关注的是效价比。性价比是单位面积花同样租金可以布置多少工位,然后算每个人有多少产值;效价比不关注这些问题,而是关注园区所处的大环境和园区内部小环境对人们创新激发和劳动效率提升作用。

下面谈一下亿达中国20多年的一些实践。

首先是大连软件园,托马斯弗里德曼在《世界是平的》一书中这样描述大连软件园,说宽阔的林荫大道,美丽的绿色空间,林立的大学和科技园区,庞大的软件园区,光看大楼上的招牌就可以知道这一切。这是大连软件园开园不久,他到大连考察为这本书搜寻素材时看到的景象。

历经了21年发展,大连软件园目前累计入园800多家以软件信息服务业为主的高科技企业,其中世界500强企业70家,带动了大连软件信息服务业产值超过了千亿。实现了一个企业打造一个园区、改变一个城市的产业结构,从居住到产业、教育、配套打造了高度融合的新城。

大连软件园20多年走过的路,从园区建筑规划形态来看,经历了几个阶段。

第一阶段是从关注楼宇、关注产品阶段。1998年大连软件园开园,那个时候我们关注的是这栋楼是不是符合国家建筑规范,建筑形象和空间展示性怎样。

第二阶段关注工作空间和环境,我提到性价比和效价比关系,大连软件园典型建筑是三到五层院落,正对面有采光的景观式疏散楼梯,每一层都有一个大平台。

这样一些基础设置包括园区里其他空间安排和功能布置,都是为了在园区工作的人创造更多不期而遇的机会。我们这个楼电梯使用率非常低,楼梯上很多男孩遇到了自己心仪的女孩,大阳台上抽支烟的工夫,可能遇到一个同行,碰撞出一些火花,这是我们关注效价比方面所做的工作。

第三阶段是关注员工生活配套,包括便利店、麦当劳、肯德基,开始我们综合配套都是相对滞后的。大量欧美企业进驻后对我们提出意见,高管来了后就近没有好的酒店,商务宴请没有高端餐饮。

这使我们意识到,虽然园区发展走在了前列,但在园区进一步成熟和促进配套条件没有做到。从关注员工生活到关注员工家人生活环境,包括教育、居住、商业等方面做得还不够。

大连软件园一期3平方公里,之后连续开发了腾飞软件园、信息谷、天地软件园以及在大连南部海滨打造的10平方公里软件产业带。

刚才讲从关注楼宇、关注空间环境、员工生活环境、家人生活条件,一直到关注企业和员工的成功发展,从生存、安全舒适、归属感、自尊和自我价值实现,这样一个过程人性化挖掘。从一栋楼开始逐渐演变成一个园区,把人和产业关系很好地进行梳理和整合,最后成为一座城,使得亿达从空间提供者到服务提供者,最后演变成平台提供者。这是我们从产业园区开发商和运营商向产业合伙人的角色转变。

大连生态科技创新城是十年前亿达中国打造的一个以产兴城、以城促产和产城融合的典范项目,园区规划109平方公里,核心起步区是19.26平方公里。亿达从土地整理、二级开发、招商和运营力图为大连打造一个低密度、森林式创新国际化、智慧化新景区。

园区内呈现情景办公区、滨湖景观住宅区,109万平方米三带五园的城市公园,以及生态涵养区,硬件和软件都达到国内最好条件。北京多所知名学校校长专程到大连生态科技创新城考察幼儿园、小学和中学。

我们把最好教育条件呈现给入园企业和企业人员,包括12万平方米的商业配套分布在城区内,便捷交通和15分钟生活圈。亿达习惯于打造1平方公里为半径、3平方公里面积的园区,就是为了提供一个15分钟步行的生活圈。

武汉软件新城是在武汉光谷软件园之后接受武汉政府邀请打造的3.4平方公里园区,通过科学规划和分期发展,特别是产业先入的情境,最终为武汉创建国家软件名城立下汗马之劳。亿达产城融合愿景创造了独特城市环境,提供高品质生活方式和工作方式,吸引人才、企业和投资,以产业为引擎,通过模式创新和服务创新,助推企业成功、员工发展,促进城市繁荣,文化进步,提升区域价值,让建筑与人和自然和谐共鸣,让城市生活更精彩。

(本文来自于经济观察网)

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